《宏策俊见》上期提及，在超低利率的环境下，配合楼价高企，进行物业按揭套息投资不失
为其中一个有效的投资及财富增值策略。因为物业价格上升，带来更高的可用投资金，而利率低
企则能降低借贷成本，提升套利空间。加按套现可把投资者平常不以为然的隐藏资金像法术一样
变出来，不论是用于投资或买楼，均可以带来更大财富增值机会。

＊我们都能制造属于自已的被动收入？＊

　　我们常常听到一个较为流行的术语，就是被动收入。不知道是否每个人对被动收入都有不同
的理解，但笔者认为被动收入应该是不用花费自已的劳力与时间的，应该是轻轻松松坐在家里，
然后上网看见每天银行户口结馀都在增长的才算被动收入，否则那些每天用了自已１０个小时管
理的叫劳动收入。

＊如何解决钱从何来的问题？＊

　　好了，我们了解到既然有良好的套利空间，又可制造被动收入，那么下一个问题将会是怎样
做才能构成这个可制造被动收入的动力火车？首先，投资需要资金，不过，你可能会问钱从可何
来。在香港，很多希望进入投资市场的人士均表达自身的现金资金不足，但其实可能很多香港人
的资产都是投放在物业楼宇之中，所以，如果你的物业已供满，要做套息操作？无问题！如果你
的仍在偿还供款，想做套息操作？都无问题！

＊怎样做才能构成这个可制造被动收入的动力火车？＊

　　以下将会为按揭套息投资作一个例子以方便解说，以目前本港最高参考按揭利率
２．６２５％计，假若你的物业估价能做到７００万元，以现时金管局指引下，最高可做６成按
揭，即是在完全尽按的情况下可按足４２０万元的按揭金额，然后再进行投资，投资收益减去利
息支出，将能达致套息效。

＊套利空间将能够达到逾万元＊

　　至于按揭年期方面，一般４５岁或以下的人士有机会成功申请３０年期还款期，若把这
４２０万元的按揭分３０年摊还，根据按揭利率机计算，每月供款仅约为１．６９。假若全笔
４２０万元按揭金额用作投资，而每年平均总投资回报能达到６％，每月平均２．１万的投资回
报足以支付其按揭供款，加上按揭供款包含本金部分，意味实际净收入将更大，估算每月合共套
利空间可达１．１千元，即能够达到逾万元的被动收入。
　　综合以上所述，我们可知这个被动收入是可以实际建构出来的，至于在投资部分，我们怎样
的投资才是最适合，要怎样的投资才可达到６％的回报？我们下期再一起探讨。
《晋裕环球资产管理投资研究部投资策略师　陈俊业》