《投资领域》「鬼厨房」（ｇｈｏｓｔ　ｋｉｔｃｈｅｎ）这个名词就像是一些恐怖电影的
名字，现实上其实是指主打外送食物的「食物工厂」－－在新冠肺炎疫情期间正急速冒起。这类
型物业出现对于房地产投资有深远启示。
　　「鬼厨房」在烹煮及分发已预订食物予外卖速递员的流程上，透过优化工作空间，使得较传
统餐厅更具效率，到高峰用膳需求得到满足，有些甚至会将原本堂食地方改成为数码屏幕，提供
无缝物流体验。
　　「鬼厨房」的地点，是判断它能否成功的关键。要快速地外送新鲜、温热的食物，厨房需要
设立在人口稠密、用膳需求旺盛的地区，适合在市区内腾出的工厂区设立。

＊增长速度无法抵挡＊

　　环顾全球，截至２０２０年９月为止，中国已经有７５００间同类型厨房，印度则有
３５００间，美国及英国分别有１５００间及７５０间。在数码科技逐渐融入现实生活的背景下
，过去５年间餐饮外卖增长速度较堂食快逾３倍，２０２５年前营业额估计达到４９００亿美元
。
　　欧睿国际资料显示，全球外卖行业营业额由２０１４至２０１９年间增长超过１倍，这个情
况更是在新冠肺炎爆发之前出现。餐饮外卖行业爆发性增长及「鬼厨房」出现，为不少供应商可
以用较廉价租赁方式经营，不用在街口黄金地段租地铺，在疫情封城之际带来一线生机。
　　「鬼厨房」这个新式行业吸引大量企业以及物业投资者的兴趣。虽然这类新型的物业种类只
占全球商业房地产一小部分，但颠覆性变化如何快速地影响对某类物业的供应及需求，是一个非
常有用的案例。

＊新趋势带来投资启示＊

　　首先，颠覆性变化无处不在。５年前我们仍要截的士，「落柯打」叫外卖亦只限于中餐及意
大利薄饼，现时共享乘车无处不在，在家中梳化叹五星级美馔更不是梦想。
　　过去十年，包括商场及购物街等零售物业面对网购的挑战；现时市区工厂物业则受惠于餐饮
外卖崛起，租值及土地价值均上涨。当「鬼厨房」行业更制度化，可以预期有关资产规模及可扩
展性更高。
　　其次，颠覆性变化可以在社会大趋势下出现。餐饮外卖流行只是我们生活上一个变化，数码
转型增加营运效益以及壮大生意规模，促使经营成本下跌，甚至是新冠肺炎对公共安全的威胁，
都令这个行业乘势崛起。
　　消费者希望在衣食住行上有便利的数码体验，网购流行促使传统仓库亦经历「文艺复兴式」
的翻生，而「鬼厨房」更是一个社会转变带动房地产投资思维改变的一个范例。
　　第三，竞争不容等待。一位享誉全球、颠覆的士行业的共乘公司联合创办人离开他的工作岗
位，获一间基金注资４亿美元，在全球包括美国、中国、印度及英国买入平价物业，建立「共享
厨房」。在中国，一间大型餐饮集团以线上奖励计划吸引３亿人，拟建立一个全国外卖网络，目
标建立２万间「鬼厨房」，其中１０００间于今年设立。
　　科技应用正改变人们传统衣食住行模式，叫外卖已成习惯，「鬼厨房」需求随之而增加，为
全球房地产投资新趋势。《首源投资北亚洲区分销业务部董事　谭家骏》
　
＊《经济通》所刊的署名及╱或不署名文章，相关内容属作者个人意见，并不代表《经济通》立
场，《经济通》所扮演的角色是提供一个自由言论平台。