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《投资新视野-李玉丽》中国房市前景透视
2024/07/05 07:13
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《投资新视野》中国内房业约占国内生产总值(GDP)的五分之一,并拥有广泛的价值链
,因而成为推动内地经济的重要力量,难怪投资者一直相当关注内房前景。中国房地产市场直至
步入2024年时仍然受困,物业价格和销量齐跌。有关当局最近新增一轮房市支援措施,包括
放宽置业限制、下调按揭利率和降低首期要求,以消化已建房屋库存,支持内房股估值从低位轻
微回升。
*房市低迷促进发展商改革经营模式,国营企业发展商亦提供机遇*
内房业可以把握长期低迷的时机,促使发展商调整商业模式,增加业务灵活性以提升生存机
会。如果房地产公司可以分散收入来源,避免纯粹聚焦于住宅市场,而是涵盖广泛的商业房地产
、投资物业和租赁及物业管理的业务组合,应可增强生存和复原机会。
另外,根据中国当地智库,中国正试行新的供给侧改革,包括城中村改造和提供价格较相宜
的住房。新房地产刺激措施的成效视乎其执行情况及置业人士的信心,晋达认为那些负债水平偏
高,前景复杂,且过度发展低线城市的大型传统私人发展商的投资机会,逊于有份参与城中村改
造计划、业务多元化的个别国营企业发展商和建筑公司。
*「消费升级」潜力不容忽视*
在需求升级和家庭组成带动下,中国正迈向稳定增长的新阶段,「消费升级」趋势蔓延至住
屋相关巿场。内地青年移居至超大型城市,为一二线城巿带来强劲的住屋升级需求,而巿场对家
电的潜在升级需求亦不容小觑。
首先,升级房地产开发项目的完成度甚高,有助制造商在吸引的价格水平销售高级电器。再
者,内地家庭在2020年首次控疫封城期间发现优质家电的便利,刺激消费开支急增,而升势
也延续至2023年。家电开支于控疫封城时期见顶至今已有四年,在消费气氛持续好转,一般
消费亦有增长下,消费者应该尚有进一步升级的潜力。
*未见负面财富效应*
未来开支潜力受制于可动用入息水平,以及房市衰退对家庭平均债务水平的影响等关键因素
。传统经济理论指出,房地产价格大幅下跌将导致负面财富效应,但事实似乎并非如此。城乡居
民的可动用入息稳健及趋升,晋达因此认为未来的升级需求潜力正面。
《晋达资产管理大中华零售业务主管 李玉丽》
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