《丰硕成果》上月，中国推出历史性措施挽救楼市，虽然细节有待公布，但东亚联丰认为最
坏时间应该已经过去。早前推出的措施，已经有助稳定一些龙头地产商的信贷基本面。不过，地
产商盈利要见到量价齐升才会出现改善，纵然措施方向正确，但相信还需要一段长时间才收到效
果。因此，对于内房股，团队仍然抱审慎态度。
　　５月初，杭州和西安相继撤销「限购令」，其后央行宣布取消国内按揭贷款利率下限和降低
首期比例。首置物业最低首期由２０％降低至１５％，第二套房则从３０％下调至２５％。央行
将同时设立３０００亿人民币保障性住房再贷款，鼓励地方国企收购一些已建成但闲置的物业。
对于收购规模、执行形式和时间表等细节尚未明朗，我们预计７月举行的三中全会将有更多讯息
，投资者应留意届时相关分析。
　　中国百强５月合约销售按月上升３．４％，按年则下跌约３４％，但跌幅较４月下挫４５％
有所收窄。截至４月底，全国住宅待售面积大约３．９１亿平方米，按年上升约２４．５％。要
楼市回暖，先要恢复投资者信心，唯暂时尚未见有此迹象，尤其是当中国经济仍处于结构性转型
阶段。团队认为要待销售回升，楼价显著反弹，地产商盈利才会出现改善。因此，在现阶段，团
队对于内房股仍抱审慎态度，待措施成效明朗化才再作评估。是次措施方向正确，不过执行起来
却不乏挑战。截至２０２３年底，中国地方政府债务高达约４０．７４万亿人民币，因此他们未
必有动力扩大低回报率的社会住宅项目。同时，银行也会评估是否愿意向可能亏损的企业提供贷
款。我们估计，新措施成效仍需观察数月，倘若当局感到力度依然不足，相信才会再考虑其他方
案。
　
＊当局连番出招后，个别内房信贷基本面有改善＊
　
　　中国房地产过去２０年是内地经济重要支柱，包括间接带动的相关行业，合共占国内生产总
值约１７％。疫情时，地产商由于缺乏资金，很多已售出却逾期交付的住宅项目未能竣工，买家
继而断供，令地产商资金更为紧拙，为楼市带来恶性循环。中国楼市于２０２１年渐趋疲弱，从
那时起，当局不断推出措施以稳定房地产，包括银行早前透过项目贷款或担保债券等方式帮助财
务稳健的开发商再融资。这措施对于实力雄厚的开发商确实提供了支持，巩固了它们的信贷基调
。因此，我们认为直接受惠的地产商所发行的内房债具投资机遇，例如具投资级别评级的开发商
、国企或有地方国资委为母公司的开发商以及拥有足够投资物业作为抵押品的地产商。此外，能
够成功为外债进行重组的高收益债券发行人，我们也会多加留意。《东亚联丰投资董事总经理　
卢穗欣》
　
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